长租公寓风波不断 租赁保证保险或能解决包租模式缺陷

长租公寓风波不断 租赁保证保险或能解决 包租模式缺陷

作者: 段思宇 杨倩雯

[ 目前,我国的长租公寓,无论集中式还是分散式,95%以上的企业主要采取包租模式,即企业向业主租赁住房,装修改造后再转租给租客。有业内人士表示,正是由于这种包租模式存在内在缺陷,才导致了长租公寓的爆雷。防止包租模式的企业爆雷,关键是在“业主-长租公寓”这一租赁关系中,加上一道安全阀——租赁保证保险。 ]

今年以来,长租公寓风波不断。据业内不完全统计,今年已有20余家长租公寓企业爆雷,其中既有巢客、城城找房、三彩家等分散式企业,也有湾流国际等集中式企业。

在此背景下,如何建立长租公寓行业风险防控机制、减少风险事件给业主和租客带来损失,成为各界讨论的焦点。第一财经了解到,此前为有效防范风险事件发生,相关部门曾提出建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管;一些城市更是要求企业在银行开设专户,并将租赁资金缴入专户管理、冻结风险防控金。

但接受记者采访的业内人士表示,实践中,这种冻结风险防控金的方式给企业资金带来很大的流动性压力,实际上,引入租赁保证保险,以达到识别、防范和化解爆雷风险的目的,可能是一条有效的路径。不过,也有险企人士称,尽管信用保证保险市场需求较大,其风险也比较大,保险公司目前对这种模式呈谨慎态度。

租赁保证保险的作用

目前,我国的长租公寓,无论集中式还是分散式,95%以上的企业主要采取包租模式,即企业向业主租赁住房,装修改造后再转租给租客。有业内人士表示,正是由于这种包租模式存在内在缺陷,才导致了长租公寓的爆雷。

通常来说,集中式和分散式主要是按照租赁住房分布进行分类,集中式指的是企业运营整幢或整层租赁住房;分散式指的是企业运营个人业主的租赁住房。

“包租模式一手托两家,租客使用权成立的前提是企业住房使用权的转移,而企业一旦资金链断裂就会导致租赁链条断裂,无法保障租客的居住权。”一位业内人士对记者称。

另外,有业内人士透露,包租模式下机构为避税普遍采取“假托管、真包租”的形式,与业主签订“资产委托管理服务合同”,而非“房屋租赁合同”,在合同上有很强的迷惑性。

对此,中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究人员罗忆宁对第一财经记者表示,防止包租模式的企业爆雷,关键是在“业主-长租公寓”这一租赁关系中,加上一道安全阀——租赁保证保险。

所谓租赁保证保险,是一种特殊的保险,本质上是一种担保,其赔偿责任不同于普通的财产保险。当义务人(被保证人)不能按约履行合同和补偿损失时,先由保险人代其向权利人赔偿,然后保险公司行使追偿权向义务人要求赔偿损失。在我国相关领域,保证保险曾被用于银行业的存款保险、建筑工程领域的农民工工资保证保险等。

罗忆宁称,租赁保证保险是借用保险杠杆,以较小的成本覆盖长租公寓企业违约风险成本,使企业资金链不断,租赁关系链不断,保障业主和租客的最终权益。类似银行业的存款保险制度,以企业作为投保人出资购买,将业主作为被保险人。如果企业经营出现风险,由保险机构先行赔付,避免业主驱逐房客,此后再由保险公司行使追偿权向企业索赔。

从费率上看,一名大型产险公司人士表示,保证保险费率根据细分险种不同及企业风险情况不同会有一定差距,基本在保额的千分位到百分位之间,但总体而言杠杆率较高。

在业内人士看来,保险资金的介入,可以避免部分长租公寓企业在偶发局部风险时,租客、业主、资金方甚至合作伙伴对长租公寓企业的“挤兑”。同时,借助保险公司,政府可实现对企业的定期风险追踪。

“通过引入租赁保证保险,可以有效避免包租模式企业出现资金链风险,减少租客和业主遭受损失,从而避免长租公寓行业的系统性风险。”罗忆宁说道。

险企持谨慎态度

不过,对于租赁保证保险,机构人士持谨慎态度。“信用保证保险其实市场需求很大,但因为风险也比较大,保险公司开展这类业务现在非常谨慎。”上述产险公司人士对第一财经记者说。

事实上,在保险公司的业务中,信用保证保险是非车险业务中的一大重要险种,保险公司在商业租赁、融资租赁等相关领域均有尝试。不过,由于此前在网贷、债券等融资性信保业务中数次“触礁”,曾经的“明星险种”逐渐暗淡。

今年10月单月保费数据显示,同比下降41.3%的保证保险直接拖累非车险保费总体同比下降3.91%,在非车险业务中,保证保险业务的保费规模,从去年前10月的第二大险种跌至今年同期的第四名。

其中,在信保业务上“踩雷”的人保财险更是大幅收缩该业务,根据公告,今年前10月人保财险信用保证险的保费同比大幅下降73.6%,今年上半年,其信用保证险的综合成本率高达138.6%,呈现承保亏损的局面。

而决定是否能够承接保证保险业务的关键就是险企的风控和企业的风险状况。上述产险公司人士表示:“之前一些险企在信保业务上只顾规模而忽视了风险,在屡次发生‘爆雷’事件之后,相信大多数险企会引以为戒,把牢风控的关口。”

该人士还提到,就长租公寓的保证保险模式来说,“险企其实也有兴趣,我们之前也展开过相关的讨论,不过即便开展此项业务,初期也只会与头部企业合作,严格审查长租公寓的风险状况,例如是否有保证金等增信手段,并严格控制业务规模,不会一下子大规模铺开。”

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